收紧！生变！7月一线城市新房市场大幅领跌 深圳二手房成交跌至谷底
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包晶晶
楼市下半场，拐点已现。
上海新房成交再现下行，环比跌幅超3成。
深圳二手房成交跌至谷底，过户量同比跌幅超8成。
7月，全国楼市成交出现整体下滑，一线城市环比领跌，二三线城市更是同环比双降。热点城市发布相关调控40余次，“组合拳”越打越完善、“工具箱”越来越丰富，政策效果进一步显现，房地产市场显著降温。
变化不仅仅出现在销售市场，房企从首轮集中供地的疯狂中回过神来，不仅在第二轮集中供地面前理性了许多，更有企业及时止损。
另一方面，开发商们正经受着销售回款淡季与境内外融资环境进一步收缩的多重压力，并且在金九银十到来之前，这一压力难言改善。
上海新房成交面积环比降超3成
上海成为一线城市中新房成交面积波动最大的城市。
中指研究院数据显示，2021年初，新房成交量稳中有升，2月开始下滑，3月回升、4月、5月持续下行，6月稍有回暖，7月再次环比下跌30.86%。
7月主要城市新建商品房交易情况 来源：中指研究院
深圳则成为一线城市中成交量最低的城市，仅为2712套，环比再跌21%。
4个一线城市平均成交面积环比下降21.34%，同比上升7.12%，其中北京同比升幅较大，为53.77%。
而二线代表城市成交面积降幅稍缓，同、环比分别下降2.54%、11.47%；三线代表城市成交面积较上月下降17.42%，同比下降26.01%。
值得关注的是，重庆在同环比双跌的情况下，仍保持了163.64万平方米、14918套的超高成交水平，在受监测的22个城市中排名首位。
西安成为22城中唯一一个同环比大幅上涨的城市，涨幅分别高达54%、58%。
超8成城市成交量同环比下降的同时，库存量也开始逐步抬头。
截至2021年7月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升0.03%。重点监测的城市中，南宁升幅较大，为5.67%；厦门居次席，升幅为3.15%；温州升幅为3.09%，位居第三；重点监测的城市中，上海环比降幅较大，为8.80%。
2010年以来7个代表城市库存水平 来源：中指研究院
从上图来看，深圳、上海两地库存总量仍接近最低水平，而福州、苏州、厦门等地库存量则明显偏高。
但部分城市新房价格仍然居高不下，市场热情难灭。7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，同时宣布将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。至此，该份监测名单上的城市扩充至8个，上半年进入该监测名单的城市是东莞、南通和南昌。
《》记者梳理国家统计局数据公布的70个大中城市房价变动情况发现，全国大多数城市房价已经趋稳，但上述5个城市近半年来始终处于70个大中城市新房、二手房价格同比涨幅前列。其中，银川新房价格同比涨幅1-5月均处于全国首位，环比涨幅1-6月均位于全国前10名之列，二手房涨幅也从未跌出前8名；徐州上半年一二手房价格同环比涨幅共上榜19次，并多次领涨全国。
市场人士预计，房地产市场热度较高、土拍热度高的城市均有政策加码的可能。短期看，房地产市场或将进入调控政策密集发布期。
上海易居地产研究院认为，今年上半年各地调控政策密集出台，导致不少买家购置心态发生变化，继而影响了新建商品住宅市场表现。预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续发酵，新房成交量将随着市场预期的转冷继续回落。
深圳二手房过户同比跌超8成
今年年初至7月末，全国已有9个重点城市出台了二手住房价格监管政策，并有深圳、宁波、成都、西安4个城市先后落实二手住房参考价制度，对二手房价格虚高重拳出击。
仅7月份，就有西安、上海、温州接连出台相关监管措施，在二手房调控方面收效显著。
深圳二手房成交量应声直接降到谷底。《》此前曾报道，乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手住宅市场过户2557套，同比下跌81%。成交量已经“四连跌”的情况下，深圳二手房成交均价由年初同比涨幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以来成交均价环比首次出现负增长。
来源：乐有家
易居研究院报告显示，7月份上海二手住宅挂牌量骤减，仅显示为1.9万套。根据经验，上海实际库存量可能在2.8万套左右，因此暂定上海本月库存环比增速为-10%。无锡7月26日正式建立起二手住房成交参考价格发布机制，而7月全月挂牌量则明显减少，去化周期环比下降。
从库存来看，据易居研究院统计，7月二手住宅库存环比增速排名前十的城市依次是南宁、太原、呼和浩特、 三亚、乌鲁木齐、温州、兰州、洛阳、泉州、唐山，其中南宁、太原、呼和 浩特三城最快，分别为14.3%、12.7%和 12.6%。环比增速排名后五位的城市依次为长沙、淮安、无锡、海口、南通，其中长沙环比增速为-14.3%，淮安为-13.9%，无锡为-13.0%。
诸葛找房在报告中指出，二季度以来，在部分城市市场热度不断攀升之下，二手房市场整体表现仍较坚挺，价格自4月起连续上涨。2021年7月仅三四线城市二手住宅市场均价上涨，一、二线城市市场均价均下滑。
其中，一线城市市场均价为55885元/平方米，环比下跌0.35%；二线城市市场均价为18897元/平方米，环比微跌0.01%；三四线城市市场均价为10139元/平方米，环比上涨0.19%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。
7月二手住宅涨跌城市TOP10 来源：诸葛找房
从涨跌城市数量来看，7月二手住宅市场均价上涨城市55个，较上月增加5个，平均涨幅0.95%，涨幅收窄0.3个百分点；下跌城市45个，较上月减少5个，平均跌幅为0.99%，较上月扩大0.02个百分点；持平城市0个，与上月持平。2021年7月，市场均价上涨城市数量较上月有所增加，但整体而言变化不大，市场情绪表现较为稳定。
但房价方面，不同区域表现仍有分化：长三角二手房价最坚挺，环渤海降幅最大。
二手房库存情况同样表现出了强烈的区域特征。据易居研究院统计，二手房库存环比增速排名靠前的城市多为西北和华北弱二线到四线非热门城市，市场处于降温状态。
整体来看，二手住宅市场均价呈现稳中趋升态势，预计接下来政策继续趋紧，高层重申房住不炒，部分城市或继续跟进二手房参考价机制，市场价格上涨预期减弱。
土拍市场惊现退地 300城收金总额环降6成
7月起，土地市场悄然生变。
7月20日晚间，浙系房企宋都官宣首轮集中供地后首例退地，代价是5000万元保证金。
首轮集中供地后，一拥而上疯狂抢地的房企开始冷静下来。众多市场人士均指出，集中供地机制带来一个新的问题：没有盈利动机，企业积极性就会明显减弱。
于是杭州在第二批集中供地竞价规则上做了新的调整，与北京类似，推出“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%（“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%），竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与。
国信证券研究报告显示，第二轮土地集中供地规则的核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二次集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑将得到重大改善。
公开资料显示，天津第二批集中供地61宗国有建设用地使用权挂牌截止时间已经统一调整为2021年9月10日，并将原最高限价从底价的150%调整为115%（溢价率上限由50%调整为15%），单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。
纵观7月土地市场，供求两端均出现大幅缩水，全国300城土地出让金总额环比减少逾6成。
7月份土地供应量缩水逾2成，各线城市住宅类用地供应面积环比腰斩；市场端，全国300个城市住宅类用地成交458宗，环比减少45%，同比减少48%；成交面积2161万平方米，环比减少54%，同比减少52%。
全国土地出让金排名前20城市成交总额1616亿元，较去年同期下降50%。一线城市仅广州入榜，收金54.8亿元；二线城市共入榜8席，收金总额占比较去年同期有所下滑；三四线城市入榜11席，为榜单主力，其中南通土地市场交易活跃，月度收金总额近446亿元。
来源：中指研究院
超9成TOP30房企单月业绩不及上半年
随着下半年业绩冲刺阶段的来临，房企抢收意愿更为强烈，分化也进一步加剧。其中碧桂园率先突破5000亿元大关，万科、恒大分别实现销售4044.3亿元、4000.9亿元。TOP3房企门槛值升至4000.9亿元，较2020年增长了6.0%。
记者据中指研究院数据估算，碧桂园、万科、恒大三家房企销售额合计达到1.3万亿元，占TOP50房企合计销售额的20%。
值得关注的是，7月，在房地产市场整体表现降温之下，房企业绩冲力开始减弱。7月单月企业业绩环比降低也难以回避。据克而瑞，7月单月业绩同比提升和下降的百强房企各占到近半数，不少企业的环比降幅超过35%。
1-7月TOP100房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）
来源：克而瑞
分阵营来看，TOP100房企单月销售操盘金额环比降低33%，降幅较往年有所扩大。TOP50房企表现不及百强整体，逾6成企业单月业绩同比下降。此外，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。
7月各梯队房企单月业绩同比分布情况
来源：克而瑞、企业公告
包括几家龙头房企在内，仅龙光、融信、佳兆业、仁恒等实现环比增长。
截至7月31日，已有21家房企跻身千亿超级军团，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，与2020年同期18家千亿房企、百强销售均值622.2亿元相比，均有大比例增长。
房企销售业绩排名 来源：中指研究院
2021年1-7月，房企销售TOP100门槛值抬高至196.7亿元，与2020年同期（139.9亿）相比增长了40.6%，各梯队门槛均出现大幅度提升。
而TOP10房企门槛值进一步提升至1878.0亿元，较上年增长40.6%；TOP30房企门槛值为742.1亿元，较上年增长33.4%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为511.0亿元、196.7亿元，同比分别增长29.8%和40.6%。
TOP100房企权益销售额均值为587.5亿元，TOP101-200房企销售额均值为92.6亿元。
1000亿以上超级阵营共21家，销售额增长率均值为30.2%。500亿-1000亿元第一阵营共29家，销售额增长率均值为35.3%。300亿-500亿元第二阵营有17家企业，增长率均值为29.6%；第三阵营（200亿-300亿元）和第四阵营（100亿-200亿元）增速最快，32家和37家房企销售额均值分别为240.7亿元和152.0亿元，同比分别增长44.8%和32.7%。
值得注意的是，收并购继续成为7月份部分房企持续深化战略布局的重要举措。如当代置业3.8亿元收购惠州东润实业100%股权、旭辉控股拟7.19亿元收购佛山盛信鸿50%股权，远洋集团、远洋资本与以人民币40亿元获取红星地产70%股权、阳光城拟以61.45亿元收购金华虹光100%股权、越秀地产拟18.73亿元收购广州佰城98%股权等等。
克而瑞预测，未来多数房企仍将留力备战“金九银十”，8月份供货节奏并不会明显加快。而在供应未见大幅改善的情况下，预计成交较难实质性好转。各区域市场仍将持续分化，更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将回归稳态，东北、北部湾等地区市场依旧面临较大的下行压力。
房企境外融资创2017年以来新低
7月，境内金融监管再度小幅收紧，境外美元债普跌，房企融资环境难言乐观。
7月末，上海银保监局开出17张罚单，五大行均在被罚之列，涉及罚金共910万元，主要违法违规事实多涉及房地产市场，释放加大监管力度信号。
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制，预计8月至今年末房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。
根据贝壳研究院统计，前7个月，房企发债6428亿元，同比下降13%，增速达2018年后低点。其中境内1-7月累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%；境内债券规模占比68%，同比微升了7个百分点。
数据来源：Wind，贝壳研究院
境外融资不确定性进一步增强，1-7月房企累计发债折合人民币约2033亿元，同比下降约29%；房企境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。
雪上加霜的是，7月下半程，中资房企美元债出现普跌状况，融创、雅居乐、正荣等多支中资美元债跌幅创纪录。受投资者信心下降影响，部分房地产企业境内外信用债发行受到一定阻碍，特别是持续低迷的境外债市，未见明显利好趋势，仍将维持高不确定性预期。
记者手记| 调控，风继续吹
7月是房地产行业传统淡季的开始，叠加调控政策越来越精准，实施细则越发向交易细节渗透，全国新房、二手房成交出现大幅下滑，部分重点城市的下跌幅度罕见。
而更多的变数则在土地市场出现，上半年热火朝天的土拍场面突然消失，取而代之的是城市修改土拍细则、房企对待拿地慎之又慎，二三四线城市流拍地块达到上百宗，这都是市场趋于谨慎的苗头。
一二线城市不断完善房地产市场管控政策，为全国房地产市场管控提供参考；三四线城市也逐步推出各自调控政策。随着政策的不断落地，市场降温可能还会持续。
记者：包晶晶
编辑：陈梦妤
视觉：陈冠宇
排版：陈梦妤 马原
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