对话Distrii办伴创始人胡京：做8小时之内的美团 | 界面创新家㊵
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对话Distrii办伴创始人胡京：做8小时之内的美团 | 界面创新家㊵厦门梵天寺
陶婷
陶婷
“矩阵化+服务式”。胡京被问及公司本质时思考良久，才以极简的字眼打破沉默，点出与同行的差异。
简单六个字，背后隐藏的是Distrii办伴的目标——做8小时之内的美团。
“这是我们对自己的最终定义。”胡京解释道，“美团解决的都是吃喝玩乐等生活方面的问题，而专门服务于8小时工作时间内的平台一个也没有。我们要做的就是以空间作为第一个入口，打造线上线下一体化企业服务平台。”
70后胡京转换了不少人生角色，2015年之前是绿地集团执行副总裁、总建筑师，目前是上海办伴科技发展有限公司创始人兼CEO。整场访谈，这位70后地产老将身上流露的是多年阅历的沉淀，也有新生代的灵活思维。
创立至今，5年已过，从无到有，Distrii办伴已将触角伸向中国和新加坡两个国家。目前，公司入驻包括上海、北京、杭州、南京、苏州、雄安、合肥及苏州在内的8个城市，拥有45个商务空间，运营面积约42万平方米。
即便在疫情影响下，新办公市场诸多品牌收缩乃至退出赛道，Distrii办伴仍在持续逆势扩张。上半年新签约10个项目，签约面积约9万平方米。在新开的10个项目中，有3个实现满租，1个在开业预招商期的出租率超过85%。
与此同时，在Distrii办伴入驻企业中，大客户占比超过70%，以成熟型和中大型企业为主，且今年疫情期间吸引了众多新经济和独角兽企业入驻，包含猿辅导、快手、今日头条、好未来等。
回忆创立Distrii办伴的初心时，胡京多了点无奈，“太多人问我类似的问题了，没有你们想的那么多豪言壮语。”
2015年正值创业大潮，整个行业站在风口。在绿地多年积累与观察后，胡京自然而然地过渡到下一个阶段。胡京坦言：“本身内心深处就存在创造和奉献愿望，想干出一番事业来是我人生潜意识里的东西。”
胡京不想把Distrii办伴单纯定义为联合办公企业，他要做的是集开发运营一体化、线上线下一体化和增量存量一体化的办公“新物种”。
过去三年，联合办公企业从野蛮生长走向并购与洗牌。一边是头部老玩家优客工场、氪空间、WeWork继续跑马圈地，另一边是科技开启的办公新蓝海。
根据好租数据研究显示，中国联合办公空间平均年增长率高于50%，至2030年现有30%的办公空间都将迭代为这一模式，市场规模或达千亿。
另有研究表明，到2022年，未来企业办公需求趋于灵活化、移动化、科技化和服务化，灵活办公、服务式办公等新办公市场的渗透率占办公总量的百分比逐年上升，尤其是一线城市在2023年将会超过10%。
要活下去绝非复刻当年模式，差异化竞争才是突围关键。
与简单的“二房东”不同，Distrii办伴利用“3+2”模式打造了一套完整的全流程生态闭环。公司旗下建立了全办智造（城市更新及空间改造）、数办科技（招商运营和社区服务）及慧营（办公写字楼经纪服务）三个能力子公司，及筝际信息（智慧楼宇及智慧办公）、智办（搭建Maxofiice线上平台），实现三个“一体化”及客户流“双循环”。
“最难的就是线下，最贵的就是获客。”TO B、低频、大体量作为行业的基本特性，在线下建立一定规模、足够成熟的场景对Distrii办伴来说就像打地基一般重要。
通过办公空间的综合改造、物业更新、定制装修等低频服务，智能楼宇、科技资运、空间招商运营、社区活动运营等中频服务，Distrii办伴已经搭建起复杂的线下场景。
与此同时，借助线上“办公经纪”堂堂办公平台、以及正在拓展的企业服务等高频服务，Distrii办伴实现了从线上引流客户进入全价值链服务管道、继而将之留在客户存量池的长效发展。
从低频到高频、从线下到线上，Distrii办伴这套矩阵走的是“+互联网”路径，做的是积累增量、做大存量、循环服务的长效机制。用胡京的形容来说，就是“相当于先打地基，再搭柱子，最后才是盖屋顶。”
学城市规划出身，胡京的系统性思维借由这套完整的闭环体现得淋漓尽致。从采访开始时的略显拘谨到侃侃而谈，胡京对自己喜欢的东西毫不遮掩。
有底气也足够自信，胡京并不担心把Distrii办伴的底层逻辑拨开给外界看，“别人看了也学不会。”就像“能够挑战微信的绝对不会是下一个微信”，目前行业内能与Distrii办伴作类比的企业似乎还没出现。
不可否认，科技智能化手段的确是推动Distrii办伴实现差异化的赋能助手，但实现其所有可能性的还是存量为主的时代大背景。如胡京所言，Distrii办伴在做的一切都是以存量为核心，增量为支持。
近十年来，在大量的土地供应及商住用地比例不均的情况下，房价和办公楼空置率双双攀升。供应过剩、科技倒逼，企业办公的需求主动迭代。
“只有底层逻辑改变了，我们才有商业机会。”选择办公领域绝非随意之举。胡京做了个类比：就像传统零售到新零售，传统办公到新办公同样，Distrii办伴也是在把重复的事情借由科技技术的底层逻辑再做一遍。
那么未来的办公又会是什么形态？“Distribute，分布式的，这也是Distrii英文名字的由来。”胡京给出了答案，“我们最终的理想是要做分布式办公。”
有理想，也现实，胡京毫不讳言——“我们现在就是每一单都要挣钱。”
经过5年发展，Distrii办伴已经进入快速发展期，三年上市的扩张目标被提上议程。待资本化之后，Distrii办伴这一“新物种”会如何搅动整个办公行业值得期待。
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