【独家】房企融资再上“紧箍咒”！证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款
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丨张晓云
界面新闻独家获悉，中国证券投资基金业协会收紧对于资管计划投资购房尾款的备案，不新增，存量到期不续。
根据中基协内部下发的证券期货经营机构私募资产管理计划案例通报，近期，部分证券期货经营机构设立单一资管计划投资购房尾款资产，违反《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》（下称《备案管理规范第4号》）规定。
具体情况为，A基金子公司设立资管计划，产品期限一般为6-12个月，主要向B保理公司购买其持有的购房尾款资产，回款来源为银行发放的按揭尾款。部分资管计划设置循环购买机制，资金回流后继续投资新的购房尾款资产。
通报称，资管计划投资购房尾款不同于传统的房地产项目投资，有观点认为相关企业并未违反《备案管理规范第4号》规定。一是不属于房地产企业新增债务，未提高房地产企业负债率，不属于房地产企业融资的行为；二是购房尾款不属于《备案管理规范第4号》正向列举的禁止投资范围。
中基协研究认为，资管计划投资购房尾款，虽不属于正向列举的禁止投向，但实质上为房地产企业资金周转提供方便，一定程度增加了房地产企业融资杠杆，与国家产业政策及“房住不炒”的导向不符。
中基协表示，为进一步规范此类业务，协会已将前述情况报告至监管部门，并开展专项抽查工作。同时，证券期货经营机构应进一步落实房地产调控政策及《备案管理规范第4号》要求，不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期。
什么是购房尾款资产？据了解，购房尾款的形成背景是商品房已销售，开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案，购房人已经按要求支付了首付款，银行/住房公积金中心已经受理了按揭款申请，剩余部分的购房款即形成购房尾款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）及自行分期。
目前监管只允许发行按揭贷款类购房尾款产品。因此，从还款来源看，购房尾款的还款来源为银行按揭款，需要关注其是否能够如期、足额发放，并且能够实现还款现金流安全回流。
2020年8月，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策横空出世。按照监管层的要求，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。此后，对于房企融资进一步收紧。
对于房地产企业而言，购房尾款融资是一种新型的盘活资产流动性的创新方式，同时，鉴于其本身回款现金流保障性较高的特点，此类产品也受到某些投资人的认可。
“其实从业务风险来说，只要做好风控核查，购房尾款作为底层资产是不错的。协会的这个通报更多是在‘房住不炒’的大环境下做出的。”某基金子公司人士向界面新闻表示，“但在实际操作中，不排除存在某些房企行购房尾款之名，做信用借款之实。”
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