商道经纬丨热点城市房地产调控压力仍较大
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牛年楼市观察
进入2021年，楼市实现“开门红”，接下来能否出现“小阳春”“红五月”？牛年楼市是否值得期待？市场具有怎样的特点？从楼市分化现状可以窥见一二。专家认为，楼市基本面并未改变，热点城市无论是房价上涨压力还是调控压力都比较大，整体市场仍有望继续保持基本稳定的发展态势。
综述篇
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周雪松
目前来看，三四线中小城市房地产市场基本稳定，一般不具备房价快速上涨的条件，有望稳步发展。但自2020年以来，由于深圳、杭州、东莞、上海等城市房价短期上涨幅度较大，一二线城市炒房势力重新抬头，部分城市房价上涨压力依然较大，这是房地产调控需要重点关注的地方。
多位专家和业内人士在接受采访时认为，今年恰逢牛年，经济形势向好，随着新冠肺炎疫情得到有效控制，加上今年是“十四五”开局之年，今年的房地产市场有望好于2020年，并继续保持平稳健康发展势头。
楼市实现“开门红”，广州升温可控
今年楼市开局良好。根据国家统计局数据显示，1月份，70个大中城市房价环比微涨，深圳继续领跑二手房市场。
“今年春节楼市还不错，不过冷热不均情况依然严重。”易居企业集团CEO丁祖昱在接受采访时表示。
从国家统计局数据来看，1月份，房地产市场运行总体平稳，不过，一二线城市新建商品住宅销售价格环比、同比均呈涨幅扩大趋势。各大城市中，金华成为此次房价环比上涨最快的城市，超过广州和合肥等热点城市。二手房方面，深圳涨幅领跑。
丁祖昱认为，随着深圳二手房参考价政策的出台，深圳二手房价格降温的概率或将加大。
广州将落户门槛放宽至大专学历，2020年12月16日，广州市人社局公开征求“差别化入户”意见：在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区，凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员，只要年满28周岁以下，缴纳一年社保即可落户。
全国房地产经理人联盟理事邓浩志在接受采访时表示，这一轮广州房价上涨，主要有两方面原因：一是外围区域户籍政策的放开，吸引更多人才落户；二是社会上的热钱较多，广州本轮房价上涨带有一定的补涨性质。
丁祖昱指出，一线城市中广州的市场升温在一定程度上与深圳调控收紧、需求外溢带动有关，目前还在可控区间。
楼市冷热不均，调控仍可能加码
为了抑制楼市“虚火”，2021年开年两个月，全国各地已密集出台一轮房地产相关政策，共计达70余次。这是继去年7、8月份后的第二轮楼市调控。上一轮调控总体以调控市场需求为主，比如提高购房门槛，堵假离婚的漏洞，限制购买数量等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆长度上，比如限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等。
在专家看来，今年楼市“小阳春”“红五月”仍有可能出现。“虽然上一轮调控对楼市起到了降温的作用，但总体上并没有改变楼市的上行趋势。而这一轮调控，很可能延续上一次的结果。只要全球货币宽松的大背景不变，全国大城市人口越发集中的大趋势不变，楼市一时还难以彻底冷静下来。所以今年‘五一’前后，很可能会有第三轮调控出台。”邓浩志认为。
2月8日，深圳住建局发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。
“目前来看，该政策对市场的影响还没有完全体现出来，CRIC数据显示，新政发布后一周，深圳市场依然维持在一个相对较热的区间，还没有对市场造成本质影响。从长期来说，这样的措施对市场的管控和影响比较有限，因为政策本身实操性较弱。另外，由于市场上资金过多，会通过各种渠道去想办法突破一些所谓的限制，一年或半年时间里，这个政策的影响可能逐渐会消散掉。短期来说，可能对市场的信心预期有一些影响。”丁祖昱说。
值得关注的是，牛年广州住宅地第一拍落槌，海珠一地块以约3.6万元/㎡的楼面价被广州地铁拍下。楼面价并不高，有助于带动刚需入市。在业界看来，2021年广州楼市可能出现局部热现象，而非热点地区，由于限贷政策导致需求不足，短期内有价格回落的可能。
克而瑞研究中心数据显示，春节期间楼市总体市场成交表现超出预期，从成交情况来看，市场冷热不均尤为明显。年前市场表现较好的城市，春节楼市热度不减。除北上广深一线城市外，宁波、厦门、杭州、济南、成都、苏州等二线城市，徐州、淮安、珠海、东莞、福州等热点三四线城市，在春节期间市场依旧表现较好。而年前市场成交下行或疲弱乏力的城市，春节市场表现依旧不佳。
第一太平戴维斯有关负责人在接受采访时表示，整体来看，住宅市场开年走势较为积极，房贷余额在近年保持较快增长趋势，从2015年的13.1万亿元增加到2020年末的34.4万亿元。未来政府或继续依赖货币手段及政策指引，坚持降低金融风险、避免房价过快上涨。
区域篇
人口东迁南下 楼市“北弱南强”
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周雪松
在我国三大城市群中，长三角城市群、珠三角城市群这两大南方城市群人口吸引能力远超位于北方的京津冀城市群。其余城市群中，人口吸引力较强的城市群还包括中原城市群、长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群等，也大多位于南方；哈长、辽中南两大东北城市群人口流失压力较大。
总体上看，我国人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群聚集。伴随着人口东迁南下的步伐，楼市“北弱南强”格局短期难以改变。专家在接受采访时认为，东南沿海、长江经济带等区域是房地产企业布局的重点。
抓住契机 南方核心城市获得明显优势
建诚晟业联合创始人苑承建在接受采访时表示，在经济社会面临大变局的当下，未来五年乃至更长时间，中国房地产业将呈现出“总量趋稳、结构分化、竞争激烈、模式转型”的特征。
“展望‘十四五’期间，在优化国土空间布局、推动区域协调发展的总体导向下，成熟城市群、都市圈、高能级城市将聚集更多产业、人口，带动相对落后地区经济发展。”在苑承建看来，不同城市楼市量价分化进一步加剧，东南沿海、长江经济带等区域高能级城市及其辐射范围内，将是产业、人口集聚的重点，也是房地产市场发展和企业布局的重点。
易居企业集团CEO丁祖昱也曾公开表示，长三角市场是当下最具竞争力和发展潜力的国家战略高地之一。另外，在丁祖昱看来，很多长三角城市房价上涨，还与高铁贯通带来的好处有关。
南方一些核心城市很好地抓住了互联网和5G等产业发展契机，新基建保持领先，同时，交通便捷、产业发达、就业机会多，加之收入相对较高、气候相对暖和，目前南方核心城市获得了明显竞争优势。
CRIC研究中心对全国286个地级以上城市房地产市场前景进行定量化研究，得出2020年中国城市房地产投资前景TOP50城市。投资前景排名前10的城市主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大城市群。
以上三大城市群经济实力雄厚，居民购买力强，在房地产行业中目前仍然保持着领先状态。从房地产投资前景看，四大一线城市中上海依旧领跑，北京和深圳超越广州，分别排在第二、三位，广州退居第五位，排在杭州之后。杭州市场热度比较高，排在第四位；宁波和苏州市场热度上涨显著，首次进入排行榜TOP10。不难看出，房地产投资前景较好的城市，基本都位于南方。三四线城市中投资前景较好的城市也仍然集中在长三角和大湾区两大城市群。
根据广东省自然资源厅发布的《广东省国土空间规划（2020—2035年）》，到2035年，珠三角地区人口将从2018年的6301万增长至2035年的8440万，常住人口城镇化率达到90%。
“随着人口持续大幅增加，对住房的需求也将持续增加，所以大湾区楼市仍将有超过15年的黄金期。从全局来看，广东人口增速最快的肯定是珠三角9市，而珠三角的增速重点又会落到以广、佛、深、莞、珠、中六个城市为主的小珠三角范围内。在这六城当中，广深自然是核心中的核心。”全联房地产商会理事邓浩志对表示。
人口东迁南下 南方城市房价更坚挺
从统计数据来看，近年来，房地产市场总体运行平稳，但相对于北方城市，南方城市房价上涨更为明显，价格也更为坚挺。以今年首月为例，热点城市热点板块市场热度走高，尤其是长三角及珠三角地区，促使地方纷纷加码调控稳楼市稳预期，预计接下来或有更多城市跟进调控，保障房地产市场健康稳定发展。
“人口是一切经济活动的基础，人口流动影响着城市的兴衰。经济水平、产业变革是影响人口流动的重要因素，同时人口流动又反作用于经济发展。通常来看，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口结构的变革所带来的就业及居住需求也是房地产市场发展的根基。”诸葛找房有关负责人在接受采访时表示，高能级城市对人口具备强劲的吸引力，长三角、珠三角地区仍是人口流入的主要方向，环渤海、东北城市人口流出特征显著，但环渤海地区受到规划利好等因素影响人口流出呈现减少趋势。总体上，我国人口流动呈现“东迁南下、向核心省会城市集中”的特征。
根据诸葛找房数据研究中心监测的100个重点城市数据，从区域来看，相比中西部，东部地区仍然是我国人口的主要聚集地，其中，人口明显流入的城市多集中于长三角、珠三角以及部分中部核心城市，重点省会城市表现优异。从人口流入TOP10城市排行榜来看，杭州、湖州、宁波占据前三，广州、深圳紧随其后，2019年人口流入量级均超30万人，长三角及粤港澳大湾区城市包揽前五。
从人口流出TOP10城市排行榜来看，大部分为北方城市，北京、哈尔滨、沧州位居前三，东北、京津冀都面临着人口流出的压力。山东、河北以及河南成为主要的人口流出大省。
诸葛找房上述负责人对记者表示：“从各大城市群表现来看，长三角城市群占据领先地位，人口的高流入为房地产市场注入了活力，市场需求量大，支撑起高房价。珠三角城市群，凭借着政策红利，也吸引了大量人才，房地产市场未来发展潜力巨大。与此同时，环渤海城市群面临着房价下跌的压力，但是未来随着京津冀协同发展等规划的落实，产业以及交通配套的优化，人口吸附能力或将得到提升，长期来看房地产市场仍具备崛起潜力。”
库存篇
部分城市库存较高 应控制土地供应
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周雪松
“大家本来都有房子，只不过看是哪里的房子。”一位受访者最近在接受采访时表示，在城里没房的人基本在农村都有房。农民进城、人口流动和改善型购房带来大量新增住房需求。
房地产开发商正是基于此大量买地盖房。从亿翰智库获悉，2021年2月，尽管受春节假期影响，房企投资规模环比有所下降，但相对于受国内疫情影响的2020年年初，整体投资力度持续发力，土地溢价率保持高位。此外，22个热点城市开启“宅地集中供应”，房企整体投资力度或呈阶段性变化。
“2月份，各大房企投资力度有所上升，国企央企和资金充足型房企在土地市场上动作不断。春节后房企积极开展投资，主要有两个原因：第一，疫情影响明显消退，‘就地过年’政策释放了人口流入型城市的住房需求，需求上行带动房地产企业投资意愿增强；第二，年初企业资金较为充裕，且各城市土地供应规模上升，助力成交规模提升。”亿翰智库相关分析师对表示。
从城市来看，2月份重点城市如一线、核心二线及部分强三线的土地市场热度居高不下。从各能级城市住宅用地成交的溢价率变动来看，2月份一线、核心二线及强三线城市的溢价率较1月均有上升趋势，其中强三线平均溢价率更是达到了36%的峰值，虽然多地出台了限地价相关政策，但不少城市土拍市场火热异常；与之相反的是，普通二线及普通三四线城市的溢价率较1月份反而有所下降。
自房地产行业“去库存”以来，2018年-2019年全国商品房待售面积持续下行。2020年初因新冠肺炎疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换。
疫情后期楼市迅速复苏。克而瑞研究中心数据显示，进入2021年1月，百城狭义库存和广义库存延续稳中有降态势，狭义商品住宅库存降至5.9亿平方米，广义商品住宅库存持稳在37亿平方米，去化周期稳步回调至11.38个月。其中一线韧性较强，降幅在不同能级中居首，二三线涨跌参半，中部和北部城市仍是库存积压的主要区域。
从广义库存来看，一线城市中广州广义库存量最大，2021年1月末已达5884万平方米，且同环比皆保持小幅微增态势。而上海、深圳广义库存同环比均有不同程度的下降，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。
在专家看来，部分城市库存较高值得重视。譬如二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州2020年12月末广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、太原、蚌埠、佛山、宝鸡、岳阳次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。此外，相较于2020年同期，以廊坊、郑州、洛阳、保定、张家口等为代表的中部城市广义库存量显著增加也非常明显，涨幅超30%，说明这些城市潜在供应量大，销售相对不易。
总体来看，二三线城市分化持续加剧，沈阳、青岛、大连、长春等北部城市依旧是“库存高企”，整体风险较大，相较而言，东南沿海城市诸如盐城、淮北、宁德等东南沿海城市成交热度较高，狭义库存和去化周期均稳步回落。
克而瑞研究中心相关负责人在接受采访时表示，狭义商品房库存去化周期超过12个月的城市存在库存风险，广义库存去化周期超过5年的城市未来库存风险更大。显然，开发商不应盲目盖房，就广义库存去化周期超过5年的城市而言，控制土地供应数量和节奏非常必要。
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